Drie manieren om de overwaarde van uw huis te benutten

Als ik met pensioen ga, ga ik mijn eigen huis opeten. Je hoort het veel, maar niet iedereen weet hoe men dat het beste kan doen. Diverse aanbieders bieden inmiddels producten aan op dit gebied, maar veel van die producten zijn vaak erg onoverzichtelijk en soms zeer risicovol.

Uitgangspunt bij een hypotheekaanvraag is een inkomenstoets en daar zit hem nu juist de kneep bij een pensioenhypotheek. U wilt uw overwaarde gebruiken als aanvulling op uw pensioeninkomen, terwijl banken toetsen of u op basis van uw huidige inkomen de hypotheek kunt betalen. Ondanks de steeds groter wordende vraag, zijn op dit moment de meeste aanbieders (nog) niet klaar voor het aanbieden van goede pensioenhypotheken. Het probleem zit hem in het feit dat ze niet goed weten, hoe ze inkomen moeten toekennen uit de opgenomen overwaarde. Op dit moment zijn er drie hoofdvormen van pensioenhypotheken te onderscheiden: de 'echte' opeethypotheek, de overwaardehypotheek, en de inkomensaanvulling-hypotheek. Deze zal ik achtereenvolgens uitleggen en toelichten met een voorbeeld. Bij alle drie de voorbeelden hanteren we de volgende uitgangspunten. - Waarde van de woning 300.000 - Huidige hypotheek 40.000 - Overwaarde wordt benut gedurende 15 jaar (65 tot 80 jarige leeftijd) - Een bedrag van 25.000,- (incl. financieringskosten) wordt direct in handen gewenst en de rest wordt gebruikt voor maandelijkse aanvulling op het inkomen. De echte opeethypotheek Bij een opeethypotheek krijgt u een aflossingsvrije hypotheek tot de (executie)waarde van uw woning (het bijschrijvingplafond). Het kenmerk van een opeethypotheek is dat er maandelijks geen rente verschuldigd is, maar dat deze wordt bijgeschreven op de hoofdsom. Afhankelijk van de looptijd van de lening wordt berekend hoeveel rente u waarschijnlijk verschuldigd zult zijn gedurende de looptijd van de lening. Ondanks dat de werkelijk te betalen rente lager is, wordt in de berekening rekening gehouden met een hoger percentage, als soort van veiligheidsmarge: de rekenrente. De totaal verwachte rente wordt van het plafond afgehaald en het restant staat u vrij ter beschikking. Dit is uw opnameplafond. U heeft de vrijheid om de ruimte tot uw opnameplafond ineens of periodiek op te nemen, geheel naar eigen inzicht. Omdat u bij deze hypotheekvorm geen hypotheeklasten hoeft te betalen, de rente wordt immers bijgeschreven, vindt er geen inkomenstoets plaats. Voorbeeld Het bijschrijvingplafond wordt gesteld op 300.000. Hiervan wordt direct opgenomen een bedrag van 75.000 (40.000 voor uw huidige hypotheek en 25.000 waarover we direct wilde beschikken). Rekening houdend met het rente-op-rente-effect op basis van de rekenrente bedraagt het restant opnameplafond 60.000. Van deze ruimte kunt u maandelijks zon 300 als extra inkomen opnemen. Voordelen: - U betaalt alleen rente over het opgenomen bedrag; - De hypotheekconstructie is zeer transparant en kent geen beleggingsrisicos; - U neemt het geld (zonder beperkingen) pas op zodra u het nodig heeft, uw schuld loopt langzaam op; - U betaalt afsluitkosten over uw opnameplafond. Nadelen - Hypotheek is grotendeels gebaseerd op variabele rente, waardoor de looptijd langer of korter kan zijn dan verwacht; - Er wordt voor uw veiligheid gerekend met een hogere toetsrente, waardoor de maandelijkse opnamecapaciteit lager wordt; - Als u uw plafond (eerder) heeft bereikt, bent u afhankelijk van de waarde van uw woning of de hypotheek verlengd kan worden;Inkomensaanvulling-hypotheek Een andere vorm van pensioenhypotheek is de inkomensaanvulling-hypotheek. Bij deze variant wordt de gehele overwaarde van de woning in n keer opgenomen. U krijgt in dat geval direct de beschikking over de gehele overwaarde, met als gevolg dat u ook rente moet gaan betalen over de gehele hypotheek. Omdat de lasten hierdoor hoger zullen zijn dan dat u op basis van uw pensioeninkomen kunt betalen, wordt een deel van het opgenomen bedrag gebruikt voor een inkomensaanvulling. Het grote verschil met de opeethypotheek is dat er bij deze variant een bedrag belegd moet gaan worden op een spaar-/beleggingsrekening of in een lijfrenteverzekering ten behoeve van de inkomensaanvulling. De hoogte van het bedrag dat hieraan wordt besteed, is gebaseerd op uw inkomenstekort ten opzichte van de volledige hypotheek en afhankelijk van het (verwachte) rendement op uw beleggingsrekening of in uw lijfrenteverzekering. Voorbeeld Er wordt een hypotheekafgesloten van 300.000,-, waarvan u 60.000,- gebruikt voor uw huidige hypotheek en 25.000,- direct in handen. De resterende 225.000,- wordt gestort in een direct ingaande lijfrenteverzekering. Deze verzekering zal u gedurende 15 jaar maandelijks zon 1.600,- uitkeren. Na aftrek van de hypotheekrente (stel 5 % op jaarbasis) houdt u 350,- per maand extra te besteden over. Indien u kiest om zelf te gaan beleggen in plaats van een lijfrenteverzekering zult u bij een jaarlijks gemiddeld rendement van 6 % maandelijks zon 1.750,- kunnen onttrekken, zodat na betaling van de hypotheekrente 500,- per maand als extra inkomensaanvulling overblijft. Voordelen: - De maandelijkse aanvulling, zeker bij een risicovolle belegging, zal groter zijn dan bij de opeethypotheek; - U kunt kiezen uit alle aangeboden rentevastperiodes; - In de toetsing wordt ook rekening gehouden met uw pensioeninkomen als inkomensbron. De nadelen: - De gehele overwaarde wordt ineens opgenomen en u betaalt direct rente over de gehele hypotheek; - In geval van een beleggingsrekening loopt u beleggingsrisico. Als u een lager rendement haalt dan verwacht, of een negatief rendement, dan loopt uw aanvullingspotje versneld leeg, waardoor u in betalingsproblemen kunt komen; - Indien u gebruikt maakt van een lijfrenteverzekering dan dient u rekening te houden met de (hoge) kosten die aan zon verzekering zitten en dat in geval van overlijden de gehele verzekering vervalt aan de verzekeraar (tenzij u weer een contraverzekering sluit); - De maandlasten worden in twee transacties verwerkt (renteafschrijving en bijschrijving vanuit de inkomensaanvulling); - Wijzigingen in de hoogte van de inkomensaanvulling zijn (nagenoeg) niet mogelijk; - U betaalt afsluitkosten over de gehele hypotheek.Overwaardehypotheek Bij deze variant wordt, net als bij de inkomensaanvullinghypotheek, de gehele overwaarde van de woning in n keer opgenomen en moet u rente moet gaan betalen over de gehele hypotheek. Het verschil tussen de overwaardehypotheek en de inkomensaanvulling-hypotheek is dat bij deze constructie wel een inkomenstoets plaats vindt. Op basis van het opgegeven inkomen moet de hypotheek haalbaar zijn volgens de normen van de bank. U mag daarbij wel rekening houden met inkomen gegenereerd door de overwaarde. Omdat de lasten uit de hypotheek feitelijk hoger zijn dan dat u op uw inkomen kunt betalen, is het verstandig om een deel van het opgenomen bedrag opzij te zetten voor de toekomstige rentebetalingen. Dit kan bijvoorbeeld op een beleggingsrekening of in een lijfrenteverzekering. Het tweede verschil met de inkomensaanvulling-hypotheek is dat de bank geen controle uitvoert of en hoe u dit daadwerkelijk doet. U heeft een grote mate van eigen verantwoordelijkheid! Voorbeeld Er wordt een hypotheekafgesloten van 300.000, waarvan u 60.000 gebruikt voor uw huidige hypotheek. De overige 240.000 krijgt u direct in handen. U bepaalt zelf wat u met het geld gaat doen, hoeveel u reserveert voor rentebetaling en in welk tempo u uw vermogen opeet. U moet begin af aan iedere maand de volledige hypotheekrente betalen. Als het vermogen op is, zult u nog steeds de hypotheekrente moeten betalen of anders de woning te verkopen. Voordelen: - Er vindt geen controle plaats of u daadwerkelijk een inkomensaanvulling creert; U kunt direct over het gehele vermogen beschikken; - U kunt naar eigen inzicht een inkomenssysteem creren; - U verklaart uw eigen inkomen en hoeft uw pensioeninkomen niet aan te tonen; - U kunt kiezen uit alle aangeboden rentevastperioden. Nadelen: - Uw hele overwaarde wordt ineens opgenomen en u betaalt direct rente over de gehele hypotheek; - In geval van een beleggingsrekening als inkomensaanvulling loopt u beleggingsrisico. Als u een lager rendement haalt dan verwacht, of een negatief rendement, dan loopt uw aanvullingspotje versneld leeg, waardoor u in betalingsproblemen kunt komen; - Er wordt meestal een rente opslag op de hypotheek toegepast. - U betaalt afsluitkosten over de gehele hypotheek.Wat is nu de beste pensioenhypotheek? Wat de beste pensioenhypotheek voor u is, kan niet standaard bepaald worden. Alle varianten hebben hun voordelen en hun nadelen, zodat de keuze afhankelijk zal zijn van uw eigen gevoel en die van uw adviseur. Belangrijk is wel dat u zich door een Erkend Hypotheekadviseur goed laat informeren over alle voor- en nadelen van de verschillende varianten en met name wat dat voor uw situatie betekent. Verlang dat uw adviseur dat hij alle drie de hoofdvormen met u doorspreekt en becijfert, want alleen dan kunt u een goede keuze maken. Komt u er dan nog niet uit, kies dan voor de echte opeethypotheek, deze is het meest transparant en heeft de minste gevolgen mocht u later toch nog andere ideen krijgen.

Bron: Overgeld.nl 18 juni 2007